Huis kopen of huren, wat is wijsheid?

In 2011 kochten wij ons huis, gewoon omdat het kon. Iedereen deed het, iedereen vond het een goed idee. Het was normaal. Het was een goede investering, we konden profiteren van de hypotheekrenteaftrek, huren was weggegooid geld. We zijn blij met dit huis maar 6 jaar later, en ik denk een stuk wijzer, zou ik niet weer zo makkelijk een huis kopen. Kopen of huren, de beslissing is niet zo eenvoudig.

 

Huren of kopen

Je kunt een huis huren of kopen. Maar kopen betekent vaak (bijna) het volledige bedrag lenen van de bank en met het geleende geld een huis kopen. Zolang je netjes de hypotheek betaalt mag je er blijven wonen, lukt dit niet meer dan wordt je uiteindelijk uit je huis gezet en wordt het door de bank verkocht. Het huis is dus eigenlijk van de bank, en als je aflost op je hypotheek wordt het steeds meer jouw huis. Kopen is misschien dus ook wel huren, maar dan van de bank, en de huur is de hypotheekrente. Er is wel één groot verschil, als je koopt dan zijn alle risico’s en waardeveranderingen voor jou. Dat is ook de reden dat huur vaak hoger is dan (netto) hypotheekrente. De eigenaar vraagt aan de huurder een opslag voor de risico’s die hij loopt.

 

De beslissing

Er zijn natuurlijk allerlei persoonlijke voorkeuren die meespelen bij het kopen of huren van een huis. Als je het objectief bekijkt kun je jezelf echter een aantal vragen stellen die je allemaal positief moet beantwoorden om verantwoord een huis te gaan kopen. Denk er in ieder geval eens over na, hier komen ze:

  • Wil je 5 jaar of langer in dit huis blijven wonen?
  • Heb je een financieel noodfonds?
  • Heb je daar bovenop genoeg cash om 10% zelf te financieren?
  • Kun je niet alleen de hypotheek betalen maar ook de verzekeringen en het onderhoud? Ook als je minder gaat werken?
  • Heb je eerder in de omgeving gewoond waar je een huis wilt kopen?

Indien je op alle vragen ja kan antwoorden, wat best vaak voor zal komen, zou je verantwoord een huis kunnen kopen maar dat wil niet zeggen dat je het ook moet doen.

Je kan het kopen van een huis zien als investering en veel mensen zien het ook zo, maar is het een goede investering?

 

Investering

Je huis is een investering in de zin dat hij in waarde zal fluctueren. Hier heb je natuurlijk geen last van zolang je je huis niet wilt verkopen. Maar omdat het toch een investering is, is het interessant om te zien of het een goede investering is.

 

Waarde van je huis

Over het algemeen, zeker over een lange periode, zal je huis duurder worden. Het is geen auto die snel goedkoper wordt. Als je je huis goed onderhoudt zal de prijs ongeveer netjes de inflatie/deflatie volgen. Als dit niet meer het geval is, is er sprake van een huizenbubbel (prijs te hoog), of een crisis (prijs te laag). Daarna gaat de prijs dan weer langzaam terug naar lange termijn inflatie/deflatie. Daarnaast heb je natuurlijk nog te maken met de (hypotheek)rente. Huizen moeten altijd betaalbaar zijn, daardoor geldt over het algemeen (behalve ten tijde van bubbel/crisis) hoge rente is lagere prijs, lage rente is hogere prijs. Hieronder zie je wat de voor inflatie/deflatie gecorrigeerde prijs over de lange termijn in Nederland doet:

Bron: huizenmarkt-zeepbel.nl

 

Ondanks dat de huizenprijs over langere termijn de inflatie/deflatie volgt is er echter zeker wel sprake van een risico want zoals je ziet kan een periode van 20/30 jaar nog altijd voor een grote (reële) prijsschommeling op jouw huis zorgen. Het probleem is dat je niet weet waar op de lijn je je bevindt op het moment dat je koopt. En je kan je huis best kopen voor € 200.000 en 30 jaar later verkopen voor € 250.000 wat een winst geeft van 25%, maar als de inflatie in die periode 35% is, is de reële huizenprijs gedaald. Je huis wordt dus wel duurder maar dat wil niet zeggen dat hij meer waard wordt.

Hoge instap- en uitstapkosten

Bij het kopen van een huis maak je altijd kosten die je meteen kwijt bent, denk aan hypotheekadvies, overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatie en eventueel aankoopmakelaar. Als je het huis weer verkoopt zijn er bijvoorbeeld weer makelaars/verkoopkosten en kosten van “verkoopklaar” maken.

Geen vaste opbrengsten

Je (eigen) huis heeft geen vaste opbrengsten wat veel investeringen wel hebben. Er is bijvoorbeeld dividend op aandelen en rente op spaardeposito’s.

Omgevingsfactoren

Je hebt op een aantal factoren die de prijs beïnvloeden geen invloed. Denk bijvoorbeeld maar aan de gasboringen in Groningen.

Onderhoud

Vergeleken met andere investeringen vraagt je huis veel onderhoud. Een gemiddelde wat vaak gebruikt wordt is 1-1,5% van de waarde van het huis per jaar. Het ene jaar natuurlijk minder, maar als je een nieuwe keuken/badkamer plaatst meer.

Niet liquide

Je kunt je huis niet snel verkopen mocht dit nodig zijn. Ook kun je niet een deel van je huis verkopen wat bij veel andere investeringen wel kan.

Verzekering

Je moet je huis verzekeren, grote schades kun/wil je je niet veroorloven. Daarnaast heb je vaak een verplichte levensverzekering.

 

Als we een (eigen) huis vergelijken met een investering in aandelen of obligaties zien we dat (normaal gesproken) de waardestijging minder is, de kosten hoger, de vaste opbrengsten lager, de flexibiliteit kleiner, en de risico’s in ieder geval anders.
Natuurlijk kun je niet € 250.000 lenen om te beleggen maar het is ook niet verstandig om maandelijks al je inkomen te spenderen omdat je huis je investering is.

Je huis een goede investering? Oordeel zelf

 

Conclusie

Het is niet fout of goed om een huis te kopen, er wordt echter vaak niet goed genoeg over nagedacht wat soms desastreuze gevolgen voor iemands financiële toekomst heeft.

Er zijn mensen die het financiële zelfmoord vinden om een huis te kopen dat meer dan 2 x je jaarsalaris kost.
Er zijn ook mensen die huiseigenaarschap de grootste oplichtingstruc ooit noemen.
Zo ver wil ik niet gaan maar vraag je wel eens af waarom bedrijven/banken liever hypotheken verstrekken dan huizen verhuren.

 

En onthoudt:

Natuurlijk spelen zaken als hypotheekrente en fiscale regelingen een rol, de ontwikkeling hiervan de komende x jaar heb je alleen niet zelf in de hand. De extreem lage hypotheekrente van nu maakt het natuurlijk wel een stuk minder risicovol om nu te kopen.

Volgens banken en makelaars is het altijd een goede tijd om een huis te kopen, blijf dus vooral zelf nadenken.

Ouderen die op een houtje moeten bijten en altijd gehuurd hebben krijgen vaak het verwijt dat ze maar een huis hadden moeten kopen. Dan konden ze hun huis nu “opeten”. Als je een huis koopt spaar je automatisch doordat je af moet lossen (behalve bij 100% aflossingsvrij maar dat kan nu niet meer). Het probleem is volgens mij dan ook meer dat sommige huurders niet willen sparen dan dat ze een huis hadden moeten kopen.

Op het moment dat je je huis koopt bezit de bank eigenlijk je huis.
Zorg ervoor dat je zelf zo snel mogelijk je huis bezit
Zo voorkom je niet alleen dat de bank je huis bezit maar ook nog dat je huis jou bezit.

 

Wie bezit het huis waar jij woont?

RG